최우선변제권 조건과 지역별 금액은?

최우선변제권 조건과 지역별 금액은?

 

지역별 최우선변제권 상한액

주택을 빌린 사람(임차인)은 주택을 빌려준 사람(임대인)으로부터 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.(주택임대차보호법 제8조)

 

다만, 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 전입신고를 하는 등 주민등록을 마침으로써 대항력을 갖추어야 합니다.(주택임대차보호법 제3조) 이와 같은 규정을 흔히 ‘최우선변제권’이라고 부르는데, 공식 용어로는 ‘소액임차인 최우선변제금’이라 합니다.

 

최우선변제권은 주택임대차보호법에 따라 국가에서 보장하는 사업이기 때문에 세입자는 집주인이 돈을 떼먹는 것과 상관없이 나라로부터 돈을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 최우선변제 금액의 액수는 주택이 자리한 지역에 따라 조금씩 다르게 책정되어 있어 세입자는 전월세 계약을 하기 전, 해당 지역의 최우선변제 금액이 얼마인지를 미리 알아두는 것이 좋습니다.

 

현재 최우선변제 금액이 가장 큰 지역은 서울인데 전입신고를 제때 하는 등 문제없이 대항력을 갖추었다면 보증금 중에서 5,500만 원까지는 어떠한 일이 있더라도 되돌려 받을 수 있습니다. 반면, 광역시가 아닌 수도권 외 일반 지역에서는 최우선변제 금액의 상한선이 2,500만 원으로 상대적으로 적습니다.

■ 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) 1. 서울특별시: 5,500만 원 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4,800만 원 ※ 서울특별시 제외 3. 광역시, 안산시, 김포시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2,800만 원 ※ 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외 4. 그 밖의 지역: 2,500만 원

※ 참고: 연도별 자동차 보험 대인배상 진료비

연도별 자동차 보험 대인배상 진료비

 

최우선변제권을 받기 위한 필수 조건

세입자는 본인이 계약한 임대차 주택에 문제가 생겨 집이 경매에 넘어가게 되기 전 주민센터를 통해 전입신고를 하고 확정일자를 받아두어야 대항력을 갖출 수 있습니다. 하지만 그 보다 앞서 임대차 계약을 하기 전에 주택의 보증금액이 지역에 따라 법에서 정한 한도액을 넘기면 애당초 최우선변제권을 받지 못하게 되니 주의해야 합니다.

 

일례로 서울의 경우에는 전월세 계약 시 보증금이 1억 6,500만 원 이상이면 최우선변제 대상에서 제외됩니다. 주택임대차보호법에서는 최우선변제권을 받으려면 아래 표에서 정리한 지역별 보증금 이하일 것을 명시하고 있기 때문에 서울시에서 최우선변제를 받으려면 계약한 집의 보증금 액수가 1억 6,499만 원 이하부터 가능한 것입니다.

 

대부분의 사람들이 전입신고와 확정일자에 대해서는 잘 알고 있으나 이와 같은 보증금 범위 한도에 대해서는 간과하고 있는 경우가 많습니다.

■ 주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 1. 서울특별시: 1억 6,500만 원 2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억 4,500만 원 ※ 서울특별시 제외 3. 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8,500만 원 ※ 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외 4. 그 밖의 지역: 7,500만 원

※ 참고: 서울 지하철 혼잡도 순위

서울 지하철 혼잡도 순위

 

최우선변제권 제도의 문제점

한국부동산원 주택가격동향조사 자료에 따르면 2023년 6월 기준 전국의 주택전세가격은 2억 5,414만 원, 서울 4억 8,891만 원, 수도권 3억 6,657만 원, 지방광역시 2억 1,394만 원인 것으로 확인되었습니다.

 

이는 최우선변제권 대상이 되는 임대차 계약과 큰 차이가 있어 실질적인 임차인 보호에는 취약하다고 볼 수 있습니다. 따라서 많은 세입자들은 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증보험, 한국주택금융공사 등을 통한 전세보증금 반환보증보험 상품에 가입하면서 보증금을 지키려고 애쓰고 있는 현실입니다.

 

하지만 이 조차도 최근 들어 제도의 허점을 노린 전세 사기범들의 좋은 유인책으로 활용되면서 최우선변제권 개정안 등 부동산 임대차 시장에서 세입자 보호를 위한 좀 더 확실한 법률적 차원의 대책이 필요해 보입니다.

 

마지막으로 앞서 소개된 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 수도권정비계획법 시행령 [별표 1] 자료를 통해 나열되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

※ 참고: 외국의 소상공인 기준은?

외국의 소상공인 기준은?

■ 과밀억제권역 16개소 서울특별시, 인천광역시, 의정부시, 구리시, 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시

※ 출처: 수도권정비계획법 시행령 [별표 1]